Il pagamento delle spese condominiali è da sempre una questione molto delicata all’interno dei Condomini. Spesso genera contrasto e litigi tra i condomini e mette spesso in difficoltà l’amministratore nella gestione condominiale.
Il Codice Civile inizialmente prevedeva il requisito della solidarietà come regola generale pertanto se un condomino non pagava gli altri erano costretti a sborsare la sua parte, oltre a quella già di loro competenza. Ciascun partecipante era membro della persona giuridica collettiva Condominio e non soggetto autonomo e indistinto.
Successivamente un orientamento giurisprudenziale ha sostenuto la regola della parziarietà, cioè ognuno pagava solamente la quota condominiale di competenza.
Le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza del 2008 hanno effettuato una svolta definitiva sostenendo la tesi minoritaria della parziarietà delle obbligazioni condominiali. Tale pronuncia rappresenta una vera e propria rivoluzione copernicana in materia di condominio. Le Sezioni Unite sostengono che la mancanza di un espressa previsione di legge e visto che le obbligazioni condominiali sono facilmente divisibili , la parziarietà prevale e di conseguenza ognuno deve pagare solo le spese condominiali di competenza.
Allora cosa deve fare il Creditore per ricevere il pagamento del dovuto se uno dei condomini non paga?
La riforma del condominio del 2012 ha introdotto come detto la regola generale della parziarietà, ma ha inoltre optato per uno strumento volto a tutelare il creditore. Quest’ultimo dovrà preventivamente chiedere il pagamento al condomino moroso e solo successivamente potrà rivalersi nei confronti degli altri singoli condomini. Il legislatore, con la riforma, però non è riuscito a tutelare tutti i soggetti coinvolti nel rapporto, in quanto il creditore è sempre costretto ad intraprendere numerose azioni esecutive nei confronti dei soggetti inadempienti e, di conseguenza, se un soggetto non paga, gli altri condomini sono penalizzati perché si trovano a estinguere un debito che essi stessi non hanno provocato.
I condomini adempimenti per tutelarsi dal mancato pagamento altrui, ogni volta che firmano un contratto di appalto con un fornitore inserire una clausola con cui impone a quest’ultimo di agire per il recupero forzato delle proprie spettanze, solo ed esclusivamente nei confronti dei singoli condòmini che si dovessero rendere inadempienti e non anche verso l’intero Condominio .(Cass. n. 19532 del 16 luglio 2024).
Quali poteri ha l’amministratore?
I poteri dell’amministratore sono aumentati infatti l’art. 63 cod. civ. disp. att. cod. civ., prevede che per riscuotere le somme non pagate da un condomino, esso ha la possibilità di sospensione le utenze riguardanti i servizi essenziali a godimento separato. L’amministratore, visto che tale attività potrebbe incidere negativamente su diritti tutelati dalla costituzione che riguardano il soggetto, prima di attuare tale attività deve essere autorizzato dal giudice. Questo potere attirbuito dall’amministratore comunque come sempre causa un aggravio di spese per il condominio che dovrà sempre intentare una causa per recuperare le somme.
Una delle possibili soluzioni alle numerose inadempienze condominiali potrebbe essere la costituzione di un fondo comune ad hoc da istituire ogni anno alla fine dell’esercizio.
Tale soluzione è già utilizzata nella prassi, ma per la sua costituzione è necessaria l’unanimità della compagine condominiale. A questo proposito, a modesto parere della scrivente, per rendere più fruibile tale formazione, si potrebbe prevedere la solo deliberazione a maggioranza qualificata.
Oltre a questa soluzione, si potrebbe attribuire maggiori poteri sanzionatori all’’amministratore. Per evitare che quest’ultimo però adotti azioni del tutto spropositate e discrezionali, le modalità di attuazione di tali poteri dovranno essere definite nel codice civile con chiarezza e precisione.